An einer typischen Hausverwaltung mit runden Zahlen: was wir für sie zahlen, was sie im Jahr verdient, was davon übrig bleibt und was wir noch schulden. Die beiden anderen Tabs rechnen genau dasselbe, nur für viele Verwaltungen gleichzeitig.
Umsatz minus laufende Kosten: Personal, Büro, Software und ein Anteil an unserer Zentrale. Noch vor Zinsen, Steuern und dem Kaufpreis. Im Beispiel rund €141k pro Jahr, sobald die Plattform läuft.
EBITDA minus Zinsen, Steuern, Kreditrate und Earn-out-Rate. Solange wir den Kaufpreis abbezahlen, ist er deutlich kleiner als das EBITDA. Danach bleibt fast alles übrig.
Rest des Bankdarlehens plus noch offener Earn-out. Sie sinken mit jeder Rate und sind im Beispiel nach fünf Jahren bei null.
| Jahr | EBITDA | − Zinsen, Steuern | − Kreditrate | − Earn-out | − Einmalig | = Cashflow | Kasse | Schulden |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | €98k | −€22k | −€25k | −€82k | −€52k | −€83k | €25k | €163k |
| Jahr 2 | €129k | −€46k | −€27k | −€41k | – | +€16k | €41k | €95k |
| Jahr 3 | €141k | −€48k | −€29k | – | – | +€64k | €105k | €66k |
| Jahr 4 | €147k | −€48k | −€32k | – | – | +€68k | €173k | €34k |
| Jahr 5 | €153k | −€48k | −€34k | – | – | +€71k | €244k | €0 |
| ab Jahr 6, je Jahr | €159k | −€48k | – | – | – | +€111k | €355k | €0 |
Kasse = Eigenkapital €125k abzüglich Kaufnebenkosten €17k plus alle Cashflows bis Jahresende. „Einmalig“ = Integration (€25k: Datenmigration, IT, Prüfung) und Abfindung für abgebaute Stellen.
Dieselbe Rechnung Zeile für Zeile. Wählen Sie ein Jahr.
Die Deal-Analyse rechnet die elf Verwaltungen des Kern-Portfolios gleichzeitig, der 10-Jahres-Plan kauft jedes Jahr weitere dazu. Jede neue Übernahme beginnt wieder mit einem Jahr 1 und seinem Earn-out. In Jahren mit vielen Zukäufen ist der Cashflow deshalb niedriger oder negativ, und genau dafür braucht es Eigenkapital. Sobald die Zukäufe nachlassen, zeigt sich, was der Bestand verdient.
Die Juni-Ziele sind überwiegend verkauft; der Markt räumt gute Verwaltungen innerhalb weniger Wochen. Im aktuellen Angebot liegt ein Kern-Portfolio von 11 Zielen bei rund 1,9× des tatsächlichen Inhaber-Ertrags (SDE) und damit auf Marktniveau. Mit 60 % bei Übergabe, 50 % Earn-out über 18 Monate und dem Inhaber 18 Monate an Bord sinkt das Darlehen beim Closing auf €1,73 Mio. (60 %). Der Earn-out ist die Vergütung des Inhabers für die Übergabe, ein separates Gehalt fällt nicht an. Mit €1,00 Mio. Eigenkapital braucht es zusätzlich eine Zwischenfinanzierung von bis zu €23k (bei 10 % Zins rund €3k Zinsen); der kumulierte Cashflow wird in Jahr 3 positiv.
Harte Kennzahlen je Objekt; geschätzte Eingaben sind klar als solche gekennzeichnet.
Von den zehn Zielen der Juni-Analyse sind sechs verkauft, eines ist zurückgezogen, drei befinden sich im Verfahren (Ziele A, B und H). Seitdem kamen zwölf neue Angebote hinzu, darunter deutlich größere Verwaltungen.
Juni-Ziele innerhalb von rund drei Monaten verkauft. Wer kaufen will, braucht Finanzierung und Prüfprozess vor dem Angebot, nicht danach.
Kaufpreis ÷ SDE der Juni-Ziele gegenüber dem heutigen Kern-Portfolio. Die neuen Angebote sind profitabler, aber nicht mehr unter Marktniveau (Median 1,79×).
Angebote sind im Verfahren und nehmen keine neuen Interessenten an. Sie zeigen Qualität und Preisniveau des Angebots; erreichbar werden einzelne nur, wenn ein Verfahren scheitert.
Von 291 bis 5.000 Einheiten, zusammen 15.523 Einheiten und €6,21 Mio. Kaufpreis. Blau markiert ist das Kern-Portfolio (11 Ziele): mitarbeitender Inhaber, dessen Arbeit die Plattform ersetzen kann, und Kaufpreis bis rund 2,6× SDE. Die übrigen vier sind Optionen mit anderem Profil (Premium-Bestand, Plattform-Kandidat mit 5.000 Einheiten, zwei Verwaltungen ohne operativen Inhaber).
| Ziel | Region | Status | Einheiten | Umsatz | Gewinn* | Kaufpreis | €/Einh. | KP/Umsatz | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ziel A | Sachsen-Anhalt | Verfahren läuft | 1.100 | 366.000 | 25.000 | 135.000 | 123 | 0,37× | – |
| Ziel B | Bayern (Süd) | Verfahren läuft | 558 | 366.000 | 86.700 | 250.000 | 448 | 0,68× | Makler ~150k Umsatz |
| Ziel H | Rheinland-Pfalz | Verfahren läuft | 842 | 369.000 | 35.000 | 175.000 | 208 | 0,47× | – |
| Ziel K | Bayern (Süd) | Verfahren läuft | 1.600 | 1.024.000 | 450.000 | 1.300.000 | 812 | 1,27× | Makler ~99k Umsatz; GF-Gehalt n. a. |
| Ziel L | Bayern (Süd) | Verfahren läuft | 1.000 | 846.000 | 130.000 | 580.000 | 580 | 0,69× | – |
| Ziel M | Bayern (Süd) | Verfahren läuft | 360 | 400.000 | 108.000 | 415.000 | 1.153 | 1,04× | nur Miete; Makler+Vermietung ~135k |
| Ziel N | Norddeutschland | Verfahren läuft | 5.000 | 2.271.000 | 336.000 | 1.550.000 | 310 | 0,68× | GF + Tochter; KSchG gilt |
| Ziel O | Baden-Württ. (Mitte) | Verfahren läuft | 950 | 475.000 | 141.000 | 420.000 | 442 | 0,88× | – |
| Ziel P | Bayern (Süd) | Verfahren läuft | 579 | 435.000 | 45.000 | 220.000 | 380 | 0,51× | überwiegend Miete |
| Ziel Q | Hessen (Süd) | Verfahren läuft | 373 | 492.000 | 15.000 | 125.000 | 335 | 0,25× | Hausmeisterfirma ~302k Umsatz |
| Ziel R | Berlin | Verfahren läuft | 800 | 370.000 | 63.000 | 250.000 | 312 | 0,68× | Inhaberin nicht operativ |
| Ziel S | Hessen (Nord) | Verfahren läuft | 1.200 | 570.000 | 115.000 | 410.000 | 342 | 0,72× | Partnerfirma ~120k Umsatz |
| Ziel T | Nordrhein-Westfalen | Verfahren läuft | 320 | 110.000 | 28.000 | 100.000 | 312 | 0,91× | Einzelunternehmer, kein Büro |
| Ziel U | Baden-Württ. (Mitte) | Verfahren läuft | 550 | 636.000 | 62.000 | 230.000 | 418 | 0,36× | Architekturbüro ~204k Umsatz |
| Ziel V | Baden-Württ. (West) | offen | 291 | 81.000 | 16.000 | 55.000 | 189 | 0,68× | – |
| Kern-Portfolio (11) | 7.573 | 4.510.000 | 744.700 | 2.885.000 | 381 | 0,64× |
*Gewinn = ausgewiesener Ertrag vor Steuern/Abschreibungen, nach Geschäftsführergehalt. Alle Angaben in €, Kaufpreise zzgl. vorhandener Barmittel. Umsatz inkl. Nebengeschäft; Makler- und Vermietungsumsätze hängen oft am Inhaber und sind nach dessen Ausscheiden unsicher.
SDE = Seller's Discretionary Earnings: der gesamte Cash, den der Betrieb einem mitarbeitenden Inhaber liefert, also ausgewiesener Gewinn + Geschäftsführergehalt + private Vorteile (Firmenwagen). Die letzte Spalte zeigt das Multiple mit Earn-out (110 % des Angebotspreises).
| Ziel | Gewinn | + GF-Gehalt | + Wagen | = SDE | Kaufpreis | KP/SDE | inkl. Earn-out | Kern |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ziel A | 25.000 | 50.000 | – | 75.000 | 135.000 | 1,80× | 1,98× | ✓ |
| Ziel B | 86.700 | 72.000 | 9.000 | 167.700 | 250.000 | 1,49× | 1,64× | ✓ |
| Ziel H | 35.000 | 72.000 | 9.000 | 116.000 | 175.000 | 1,51× | 1,66× | ✓ |
| Ziel K | 450.000 | – | – | 450.000 | 1.300.000 | 2,89× | 3,18× | – |
| Ziel L | 130.000 | 90.000 | – | 220.000 | 580.000 | 2,64× | 2,90× | ✓ |
| Ziel M | 108.000 | 96.000 | – | 204.000 | 415.000 | 2,03× | 2,24× | ✓ |
| Ziel N | 336.000 | 146.000 | – | 482.000 | 1.550.000 | 3,22× | 3,54× | – |
| Ziel O | 141.000 | 78.000 | – | 219.000 | 420.000 | 1,92× | 2,11× | ✓ |
| Ziel P | 45.000 | 80.000 | 9.000 | 134.000 | 220.000 | 1,64× | 1,81× | ✓ |
| Ziel Q | 15.000 | 66.000 | – | 81.000 | 125.000 | 1,54× | 1,70× | ✓ |
| Ziel R | 63.000 | 15.000 | – | 78.000 | 250.000 | 3,21× | 3,53× | – |
| Ziel S | 115.000 | 90.000 | – | 205.000 | 410.000 | 2,00× | 2,20× | ✓ |
| Ziel T | 28.000 | 60.000 | – | 88.000 | 100.000 | 1,14× | 1,25× | ✓ |
| Ziel U | 62.000 | – | – | 62.000 | 230.000 | 3,71× | 4,08× | – |
| Ziel V | 16.000 | 12.000 | – | 28.000 | 55.000 | 1,96× | 2,16× | ✓ |
| Kern-Portfolio (11) | 744.700 | 766.000 | 27.000 | 1.537.700 | 2.885.000 | 1,88× | 2,06× |
Zur Einordnung wurden 178 abgeschlossene Verkäufe von Hausverwaltungen ausgewertet, sieben mehr als im Juni (darunter sechs der Juni-Ziele). Die Mediane haben sich kaum bewegt; das Bewertungsniveau des Marktes ist stabil.
Auf Umsatzbasis liegt das Kern-Portfolio unter dem Markt, auf SDE-Basis leicht darüber. Mit Earn-out zahlt der Käufer in Summe mehr, finanziert aber weniger vorab.
Mediane statt Mittelwerte, um Ausreißer zu dämpfen.
| Bewertungs-Multiple | Stichprobe | Median | Q1–Q3 (mittlere Hälfte) | Spanne |
|---|---|---|---|---|
| Preis / Umsatz | 178 | 0,70× | 0,58× – 0,81× | 0,33× – 1,36× |
| Preis / Gewinn (EBITDA n. GF) | 153 | 4,44× | 3,69× – 5,63× | 2,1× – 16,0× |
| Preis / SDE (Gewinn + GF) | 87 | 1,79× | 1,36× – 2,18× | 0,71× – 4,71× |
| Preis / Pro-forma (nach −50% Personal) | 79 | 1,22× | 1,01× – 1,43× | 0,39× – 1,98× |
| Preis / Einheit | 178 | 222 € | 190 € – 291 € | 86 € – 2.941 € |
„Gewinn" = ausgewiesener Ertrag vor Steuern, Zinsen, Abschreibungen, nach Geschäftsführergehalt. SDE = Gewinn + ausgewiesenes GF-Gehalt. Pro-forma = SDE + 50% der geschätzten Nicht-Inhaber-Personalkosten (€52k/VZK).
Rund zwei Drittel (66%) der Verkäufe liegen zwischen 0,55× und 0,85× Umsatz. Gewinn-basierte Multiples streuen wegen unterschiedlicher Inhaber-Gehälter deutlich stärker; der Umsatz bleibt der stabilste Maßstab.
Das Umsatz-Multiple ist über alle Größen nahezu konstant. Das SDE-Multiple steigt mit der Größe: größere Verwaltungen sind weniger inhaberabhängig. Diese größenabhängige Höherbewertung ist der Mechanismus, den ein Roll-up nutzt: kleine Betriebe zu kleinen Multiples kaufen, als Gruppe zu höheren bewertet werden.
| Größe (Einheiten) | Verkäufe (n) | Umsatz-× (Median) | SDE-× (Median) | € / Einheit (Median) |
|---|---|---|---|---|
| unter 500 | 32 | 0,69× | 1,12× (n=16) | 218 € |
| 500 – 999 | 66 | 0,70× | 1,58× (n=33) | 244 € |
| 1.000 – 1.999 | 52 | 0,69× | 2,04× (n=26) | 200 € |
| 2.000 und mehr | 28 | 0,75× | 2,48× (n=12) | 226 € |
Jeder Kauf folgt demselben Muster. Der Verkäufer erhält in Summe 110 % des Angebotspreises, davon 60 % beim Closing und 50 % verteilt über 18 Monate. Er bleibt in dieser Zeit als Geschäftsführer im Betrieb und übergibt Kunden, Objekte und Wissen. Seine Vergütung dafür ist der Earn-out; ein Gehalt zusätzlich zahlen wir nicht.
Der Earn-out bindet den Verkäufer an eine saubere Übergabe. Ist er an den gehaltenen Mandatsbestand gekoppelt, trägt der Verkäufer einen Teil des Churn-Risikos; im Simulator lässt sich das zuschalten.
Vom ausgewiesenen Gewinn zum schlanken, digitalen Betriebsmodell: Inhaber nach der Übergabe ersetzt, Büros geschlossen, Back-Office zentralisiert und automatisiert.
Woraus sich die Differenz zwischen SDE und Pro-forma-EBITDA im Kern-Portfolio ergibt.
Angemietete Räume, 1.113 m² im Kern-Portfolio. Remote und digital spart die Miete; 20 % bleiben als Budget für Versammlungsräume, oder Versammlungen laufen virtuell bzw. hybrid (seit der WEG-Reform zulässig).
*Miete geschätzt (€7–18/m²/Mon. je Region), vom Verkäufer nicht ausgewiesen. Mehrere arbeiten noch mit Inhouse-Servern.
26,7 Vollzeitkräfte in der Verwaltung ohne Inhaber (Hausmeister-, Makler- und Architekturpersonal nicht mitgerechnet). Mehrere Betriebe melden freie Kapazität. Wie viel davon abgebaut wird, ist im Simulator ein Regler (Anteil der Personalkosten ohne GF); 50 % ist der obere Fall.
*@ €52k vollkostenbelastet je Nicht-Inhaber-VZK (Annahme).
Der strenge Ruf des deutschen Kündigungsrechts betrifft vor allem Großbetriebe mit Betriebsrat, nicht Betriebe mit drei bis sechs Personen. Drei Punkte sind relevant:
Das Kündigungsschutzgesetz (KSchG) gilt erst ab mehr als 10 Mitarbeitern. 14 der 15 liegen darunter; nur Ziel N (20 Mitarbeiter) fällt unter das KSchG. Eine gesetzliche Abfindung gibt es in Deutschland ohnehin nicht.
Beim Asset Deal gehen die Mitarbeiter automatisch über, und man darf nicht „wegen des Betriebsübergangs" kündigen. Wege: Share Deal (mehrere sind GmbHs), echte Restrukturierung oder Aufhebungsverträge.
Manuelle Arbeit durch Software zu ersetzen ist ein klassischer betriebsbedingter Grund. Gerichte prüfen nur, ob die Arbeit wirklich wegfällt. Die 18 Monate mit dem Inhaber an Bord geben genau die Zeit, erst zu automatisieren und zu dokumentieren.
Ziele auswählen, Deal-Struktur und Annahmen einstellen. Alle Käufe in Jahr 1; der Anteil bei Übergabe wird über ein Darlehen finanziert, der Earn-out aus dem laufenden Cashflow gezahlt. Kennzahlen, Diagramm und Tabelle rechnen live neu.
EBITDA, Cashflow und Schulden getrennt, darunter die Überleitung vom Umsatz zum Netto-Cashflow für ein gewähltes Jahr.
| Jahr | EBITDA vor GF* | − GF-Gehalt | − Einmalig | − Zinsen Darlehen | − Zinsen Brücke | − Steuern | − Tilgung | − Earn-out | = Netto-CF | Kumuliert | Kasse inkl. EK | Offene Schuld** |
|---|
Alle Angaben in T€. *EBITDA vor GF = SDE (nach Churn, mit Wachstum) + realisierte Einsparungen (Büro + Personal, mit Anlauf 50 / 90 / 100 %) − Zentrale und Plattform. GF-Gehalt = Gehalt und Wagen der Inhaber, solange sie an Bord sind. Einmalig = Integration je Übernahme plus Abfindung (Monate × Monatskosten der abgebauten Stellen), fällig in Jahr 1. Umsatz wächst mit dem Wachstum, alle Kosten mit der Inflation. **Darlehen + noch offener Earn-out + Zwischenfinanzierung. Die Zwischenfinanzierung deckt jeden negativen Kassenstand; Zinsen fallen auf den Stand zu Jahresbeginn und die Hälfte des Zuwachses im Jahr an.
Die offene Schuld (rot, Darlehen + offener Earn-out) sinkt mit jeder Rate; der Unternehmenswert (blau, Verkaufs-Multiple × Betriebs-EBITDA) steigt mit dem Umbau. Die grüne Fläche dazwischen ist der Eigenkapitalwert.
| Jahr | Offene Schuld | Unternehmenswert | Eigenkapitalwert |
|---|
Dieselbe Ökonomik wie in der Deal-Analyse, über zehn Jahre skaliert: Sie legen fest, wie viele Hausverwaltungen pro Jahr zugekauft werden. Jede Akquisition wird zu 60 % bei Übergabe über ein Darlehen finanziert, hat einen Earn-out von 50 % über 18 Monate, kostet +6% Kaufnebenkosten (Notar, Beratung) und wird zu einem einstellbaren Umsatz-Multiple bewertet. Der Mittelzufluss jeder Übernahme ergibt sich — wie in der Analyse — aus dem echten Ertrag (SDE) nach Einsparungen, Churn, Zins und Steuern.
Alle Regler und der Akquisitionsplan sind live editierbar — Cashflow, Vermögen und Schulden rechnen sofort neu. Geeignet zur gemeinsamen Durchsicht mit Bank und Investor.
Bezug zur Analyse: Der Tab „Deal-Analyse" bewertet die 15 aktuellen Angebote, darunter ein Kern-Portfolio von 11 Zielen (Kaufpreis ÷ echter Ertrag ≈ 1,9×). Dieser Plan überträgt dessen Kennzahlen (SDE-Marge, Einsparungen, Inhabergehalt, Zentralkosten) und die Deal-Struktur auf ein fortlaufendes Zukaufsprogramm: 60 % des Kaufpreises bei Übergabe über ein Darlehen, 50 % Earn-out über 18 Monate, der Inhaber bleibt 18 Monate an Bord und ist über den Earn-out vergütet (kein separates Gehalt; umschaltbar).
Zwei Ebenen: globale Regler (gelten für alle Jahre und alle Akquisitionen) und der Akquisitionsplan je Jahr (Anzahl Objekte und durchschnittlicher Umsatz je Objekt — pro Jahr frei einstellbar).
Blaue Felder sind editierbar: Anzahl zugekaufter Hausverwaltungen und deren Ø Umsatz je Objekt (in T€). Kaufpreis, kumulierte Objekte und Portfolio-Umsatz rechnen automatisch.
| Jahr | Akquisitionen | Ø Umsatz/Objekt (T€) | Kaufpreis (T€) | + Nebenk. 6% (T€) | Objekte kumul. | Portfolio-Umsatz (T€) |
|---|
Standard: Jahr 1 = 11 Objekte (≈ Kern-Portfolio), danach 6 pro Jahr, Ø Umsatz €350k je Objekt. Einheiten je Objekt ≈ Umsatz ÷ €338 (Durchschnitt der 178 Verkäufe).
Mittelzufluss je Jahr = Betriebs-EBITDA des gesamten Portfolios (SDE nach Churn − Inhabergehalt während der Übergabe + realisierte Einsparungen − Zentralkosten) − Kaufnebenkosten & Restrukturierung − Zinsen − Steuern − Tilgung − Earn-out-Raten. Jede Jahres-Tranche wird über die eingestellte Laufzeit als Annuität getilgt.
EBITDA, Cashflow und Schulden getrennt, darunter die Überleitung vom Umsatz zum Netto-Cashflow für ein gewähltes Jahr.
| Jahr | Akqu. | Portf.-Umsatz | EBITDA vor GF | − GF-Gehalt | − Nebenk. + Integration | − Abfindung | − Zinsen Darlehen | − Zinsen Brücke | − Steuern | − Tilgung | − Earn-out | = Netto-CF | Kumuliert | Offene Schuld |
|---|
Alle Angaben in T€. *Einmalkosten = Kaufnebenkosten (6% des Kaufpreises) + Restrukturierung/Abfindung des Jahres. Betriebs-EBITDA = Σ Kohorten (SDE×(1−Churn)×Wachstum + Einsparungen×Ramp) − Zentralkosten. Akquisitionen tragen ab dem Kaufjahr (Ramp) bei.
Der Schuldenstand (rot) steigt mit jeder finanzierten Akquisition und sinkt mit der Tilgung. Der Unternehmenswert (blau, = Verkaufs-Multiple × Betriebs-EBITDA) wächst mit dem Portfolio. Die grüne Fläche ist der Eigenkapitalwert (Wert − Schulden).
| Jahr | Betriebs-EBITDA | Unternehmenswert | Restschuld | Eigenkapitalwert | Kasse inkl. EK | Gesamtvermögen |
|---|
Alle Angaben in T€. Unternehmenswert = Verkaufs-Multiple × Betriebs-EBITDA des Jahres. Eigenkapitalwert = Unternehmenswert − Restschuld. Gesamtvermögen = Eigenkapitalwert + kumulierter Cashflow. Ein Verkauf ist nicht unterstellt — es ist der rechnerische Wert des Eigenkapitalanteils.