Berichte
Finanzplan 2027 bis 2031
Zusammenschluss von Hausverwaltungen · Stand 18.10.2026 · Entwurf, vertraulich
Zusammenfassung
Umsatz und EBITDA je Jahr
Mio. €
Kontostand je Monat
Mio. €. Gestrichelt das Dispo-Limit.
Struktur
Eine Holding, zwei Marken. Jede gekaufte Verwaltung bleibt 24 Monate eine eigene Gesellschaft und wird dann auf die Marken verschmolzen.
Was schiefgehen kann
Drei Fälle aus dem Risiko-Tab.
Gesellschaften je Jahresende
Gekaufte Verwaltungen: noch eigenständig oder schon verschmolzen.
Die drei Fälle
Spalte anklicken, um den Fall zu wechseln. Ergebnisse für das gewählte Kapital.
Kapital und Tempo
Zeile anklicken, um das Kapital zu wechseln.
Jahr für Jahr
Mio. €, soweit nicht anders angegeben.
EBITDA nach Quelle
Mio. €. Zentrale als Abzug.
Wohnungen nach Herkunft
Tsd.
Umsatz und EBITDA je Jahr
Mio. €
Mitarbeiter und Wohnungen je Kopf
Verwaltungen und Zentrale. Linie: Wohnungen je Mitarbeiter.
Umsatz, Kosten und Ergebnis je Monat
Mio. €. Linie: EBITDA.
Kontostand je Monat
Mio. €, 60 Monate ab Januar 2027
Zu- und Abflüsse je Monat
Mio. €
GuV und Kapitalflussrechnung je Monat
k€. Die Tabelle scrollt seitwärts.
Mittelherkunft und Mittelverwendung 2027 bis 2029
Mio. €, kumuliert. Rechts der Kontostand Ende 2029.
Finanzierung der Zukäufe bis 2029
Mio. € je Szenario
Bank: Ziehung, Tilgung, Bestand
Mio. € je Jahr. Linie: Bestand am Jahresende.
Bank und Earn-outs
Mio. € je Quartal
Bankauflagen
je Quartal. Grenzen gestrichelt.
Kaufpreis zu Umsatz, 178 Verkäufe
Anzahl je Band. Zwei Drittel liegen zwischen 0,55× und 0,85×.
Nach Größe
Mediane je Größenklasse. SDE: Gewinn plus Inhabergehalt.
Angebote in Prüfung
Stand 28.09.2026, Zahlen der Verkäufer, ungeprüft. Kern: passt in das Portfolio der ersten Jahre.
Beispiel für den Erstkauf 2027
Angebot eines Verkäufers, Zahlen ungeprüft. Zwei bis drei dieser Größe im ersten Jahr. Der Inhaber bleibt 18 bis 24 Monate.
Gewinn heute und EBITDA nach der Übernahme, k€ je Jahr
Rechnung
Rechenweg je Übernahme
Wohnungen je Mitarbeiter seit dem Kauf
Gestrichelt: Kapazität der Plattform. Durchgezogen: erreicht. Markt heute rund 200.
Kostenstruktur nach der Übernahme
Anteil am Umsatz je Quartal.
Kennzahlen je Wohnung und Jahr
€. Vor der Übernahme und im dritten Jahr.
Übernahme je Quartal
k€, erste zwölf Quartale
Kumulierter Cashflow einer Übernahme
k€. Kaufpreis, Nebenkosten, Abfindung und Earn-out gegen das laufende Ergebnis.
Kapitalerhalt
Mittelverwendung je Jahr
Mio. €. Zukäufe: Kaufpreise, Earn-outs, Nebenkosten, Abfindungen. Zentrale: zwei Gründergehälter, Büro, Steuerberater, Versicherung.
Verkauf nach Kaufstopp
Mio. €, Stand Ende des letzten Kaufjahres. Verkauf zu 0,7× Jahresumsatz, dem Median aus 178 Verkäufen. Letzte Spalte: Kasse Ende 2031, wenn wir halten.
Stresstest
Je Zeile eine Abweichung vom gewählten Szenario.
Sensitivität EBITDA 2031
Mio. €. Links ungünstig, rechts günstig.
Sensitivität tiefster Kontostand
Mio. €. Links ungünstig, rechts günstig.
EBITDA 2031 nach Mandatsverlust und Produktivität
Mio. €. Grau: nicht durchfinanziert. Rahmen: aktuelle Einstellung.
Tiefster Kontostand nach Tempo und Bankanteil
k€. Zukäufe je Jahr ab 2028 gegen Bankanteil nach Nachweis. Grau: nicht durchfinanziert.
Bewertung Ende 2031
Beteiligung
Bewertung nach Exit-Multiple
Kasse je Quartal
Mio. €. Der Gewinn bleibt in der Gruppe.
Nicht gerechnet: Betriebsübergang, Kündigungsschutz über zehn Mitarbeiter, Abschreibung des Firmenwerts, Working Capital, und ob Verkäufer und Bank die angenommenen Bedingungen akzeptieren.
Regeln der Szenarien
Drei Kapitalvarianten mal drei Fälle.
| Fälle | Konservativ, Basis und Ambitioniert unterscheiden sich im Betrieb: Marge je Verwaltung, Mandatsverlust, Kassenreserve und Höchsttempo. Die drei Kapitalvarianten folgen denselben Regeln und unterscheiden sich nur im Geld. |
|---|---|
| Ausschüttungen | Keine bis zum Verkauf. Der Gewinn bleibt in der Gruppe, tilgt die Bank und baut die Kasse auf; sie zählt im Eigenkapitalwert. |
| Vertrag | In allen Fällen kein Earn-out: der volle Kaufpreis bei Übergabe, der Inhaber übergibt drei Monate und geht dann. |
| Kaufpreis | 0,70× Jahresumsatz in allen Fällen, der Median der 178 beobachteten Verkäufe, plus 6 % Nebenkosten. Der große Erstkauf 0,65×. |
| Erstkauf 2027 | Verwaltungen wie das Beispiel unter „Eine Übernahme“ (2 Mio. € Umsatz, 5.000 Wohnungen): zwei bei 3 Mio. € Startkapital, eine bei 1,5 Mio. €, dazu kleine Zukäufe bis sechs im ersten Jahr. |
| Tempo | Höchsttempo je Fall, mit den großen Erstkäufen: konservativ und Basis 6 / 12 / 18 / 24 / 30 Zukäufe von 2027 bis 2031, ambitioniert 6 / 12 / 24 / 48 / 50. Jede Kapitalvariante kauft davon so viel, wie ihre Kasse trägt. In Basis und ambitioniert reicht dafür schon 1,5 Mio. €; konservativ bremst die Kasse: bei 1,5 Mio. € 20 Verwaltungen nach drei Jahren, danach fünf bis sechs im Jahr; bei 3 Mio. € zwölf, dann 19; bei 3 + 10 Mio. € 18, 24, dann 28. |
| Mandatsverlust | Konservativ und Basis 10 % der Wohnungen in den zwei Jahren nach der Übernahme, ambitioniert 5 %. |
| Marge je Verwaltung | Konservativ rund 30 % ab dem zweiten Jahr: keine Sachkosten-Einsparung, Büros bleiben, eine Standortleitung mit 40 k€ Zulage ersetzt den Inhaber. Basis rund 34 %: Sachkosten 20 % günstiger, Büros halbiert, Standortleitung 40 k€. Ambitioniert rund 46 %: Sachkosten 40 % günstiger, Büros halbiert. |
| Personal | 30 % weniger in den ersten drei Monaten in allen Fällen. Plattform nach 3 Monaten; die Software kostet uns nichts. |
| Zentrale | Zwei Gründer mit je 120 k€ Gehalt und ohne Tantieme, der dritte ohne Gehalt; Büro, Steuerberater und Versicherung rund 70 k€ im Jahr. Dazu ein Geschäftsführer (100 k€) und eine zentrale Stelle (70 k€) je acht Verwaltungen, ab dem 13. Monat. |
| Bank | 70 % des Kaufpreises in allen Fällen, Zins 10 %. Laufzeit konservativ zehn Jahre, sonst sieben, jeweils zwei Jahre tilgungsfrei. Konservativ hält 300 k€ Kassenreserve, die anderen 100 k€; in allen neun Kombinationen bleibt die Kasse darüber und keine Bankauflage wird verletzt. |
| Wachstum ohne Kauf | Basis und ambitioniert, ab 2028: 500 gewonnene Wohnungen im ersten Jahr und jedes Jahr 500 mehr, Mietverwaltung für 10 % der Eigentümer, Betriebsführung für 6 Verwaltungen im Jahr. Konservativ: nichts davon. |
| Versicherung | Basis und ambitioniert, ab 2029 eine eigene Gesellschaft: Wohngebäudeversicherung für 30 % unserer Wohnungen, 40 € Provision je Wohnung und Jahr, 150 k€ Fixkosten. |
Alle Annahmen
Die wichtigsten Regler stehen im Fenster „Annahmen“.